V září 2024 mě v kanceláři Visionary navštívil Jakub (52 let, podnikatel z Brna). Otevřel papír: „Mám 5 bytů, vydělám na nájmech 1,8 milionů ročně, daň 380 tis. Co s tím?" Rok poté má stejné byty, výnos stejný — ale daň 162 tis. Tady je celý restrukturalizační proces.
Výchozí situace
Jakub si po prodeji firmy v 2019 koupil 5 bytů v Brně (Vinohrady, Žabovřesky, Kohoutovice). Strategie: pasivní příjem na důchod, kapitálový růst.
Jakubova situace (září 2024)
Jakub byl ve 23 % daňové sazbě, protože jeho celkový roční příjem (nájmy + dividendy z investic) přesahoval 1,9 mil. Kč. Plus odvody sociálního pojištění z příjmů z pronájmu (nově po reformě 2024).
Druhý problém, který Jakub neviděl: 5 bytů vlastněných na fyzické osobě znamená že v případě jakéhokoli sporu (odpovědnost za nájemníka, daňový spor, rozvod, vymáhání) je všechen Jakubův osobní majetek v ohrožení. Včetně rodinného domu, úspor, podílů ve firmách.
Cíl restrukturalizace
Jakub měl tři priority:
- Snížit daňovou zátěž
- Oddělit nemovitostní majetek od osobního
- Připravit strukturu pro plynulý převod na děti (2 dospělé)
Klasická odpověď bankovního poradce: „Založte si s.r.o." To je ale jen 30 % řešení.
Řešení — dvouvrstvý holding
Společně s daňovým poradcem (Mgr. P. Novotný) jsme navrhli strukturu:
Cílová struktura
Proč 5 různých s.r.o. + holding? Tři důvody:
- Risk isolation. Pokud nájemník v jednom bytě podá nějaký spor (např. ublížení na zdraví), je v ohrožení jen ten konkrétní byt, ne celé portfolio.
- Flexibility prodeje. Když prodává Jakub později jeden byt, prodává podíl v SPV (ne nemovitost). Žádná daň z převodu nemovitosti, jiný daňový režim.
- Dědická efektivita. Až bude Jakub předávat dětem, převede podíly v Holding s.r.o., nikoli 5 nemovitostí. Jednodušší a daňově efektivnější.
Holding není luxus pro multimilionáře. Při portfoliu nad 4-5 nemovitostí to dává smysl prakticky vždy — daňově i pro ochranu rodiny.
Daňová mechanika
Nájmy teď tečou do jednotlivých SPV s.r.o. Každé SPV platí daň z příjmů právnických osob (DPPO):
- DPPO sazba: 21 % (2024–2025), klesá na 19 % v 2026
- Možnost odpisů (5 % ročně po 30 let)
- Odpočet úroků z hypoték neomezeně
- Odpočet všech provozních nákladů
Po DPPO holding získá podíl na zisku. Dividenda od dceřiné na mateřskou společnost (Holding s.r.o.) je osvobozena od daně dle §19a zákona o DPH (Parent-Subsidiary Directive).
Jakub si nyní vyplácí jen co potřebuje. Zbylé zisky zůstávají v Holdingu, který je reinvestuje.
Daňové porovnání (rok 2025)
Počkat. Holding mě stojí víc? Ne. Trik je v tom, že Jakub nemusí vyplácet celou dividendu. Vyplácí si jen 600 tis. Kč ročně (co potřebuje pro životní náklady). Zbytek zůstává v Holdingu.
Reálná daňová zátěž (s reinvesticí)
Hmm, to je ZHORŠENÍ o 20 tis. Kč ročně. Kde je teda výhoda?
Výhoda 1: Daň 2026 — DPPO klesá na 19 %
V 2026 DPPO snižuje vláda na 19 %. To je 30 tis. Kč úspora vůči 2025. A vůči FO modelu (kde se sazba 23 % nemění) je rozdíl ještě výraznější.
Výhoda 2: Compounding ve firmě
Jakub teď v Holdingu drží 590 tis. Kč ročně extra. Investuje je do dluhopisového ETF v rámci s.r.o. To znamená 8% growth (po 4 letech 250 tis. Kč compounding). FO model toto neumožňuje — peníze už jsou zdaněné a v rodinném rozpočtu.
Výhoda 3: Prodej bytu
V 2027 Jakub plánuje prodat byt Vinohrady B. Hodnota 7,2 mil. Kč, koupeno za 5,8 mil. = zisk 1,4 mil. Kč.
FO model: Pokud byt nedržíš 10 let, daň 23 % ze zisku = 322 tis. Kč.
Holding model: Prodá podíl v SPV-B s.r.o. za 7,2 mil. Kč. Pokud podíl drží Holding víc než 1 rok, daň 0 % (osvobozeno §4 zákona o DPH pro převod podílu mateřské společnosti).
Úspora při prodeji 1 bytu: 322 tis. Kč. Při prodeji všech 5 později: 1,6 mil. Kč.
Výhoda 4: Dědictví
Pokud by Jakub zemřel, předání podílů v Holding s.r.o. dvěma dětem je osvobozeno od daně (§ 4a zákona o DPH). Plus dramaticky snadnější ve srovnání s 5 dědickými řízeními pro 5 nemovitostí.
Náklady restrukturalizace
Jednorázové náklady (rok 2024)
Payback a long-term ROI
720 tis. Kč jednorázová investice. Roční benefit:
- Daňový rozdíl 2026+ (DPPO 19 % vs FO 23 %): 60 tis. Kč
- Compounding v Holdingu: ~80 tis. Kč ročně
- Plus jednorázové úspory při prodeji: 1,6 mil. Kč (do 2030)
Payback periody: 5,5 let. Při 10letém horizontu net benefit ~2,5 mil. Kč + asset protection + dědická efektivita.
Kdy holding NEMÁ smysl
Holding model není pro každého. Vyhněte se mu pokud:
- Máš jen 1-2 byty (jednoduchost FO > komplexnost holding)
- Plánuješ prodat všechno do 3 let (jednorázové náklady se nezaplatí)
- Máš nemovitosti přes 10 let (osvobození od daně z prodeje na FO)
- Není u tebe důležitá ochrana majetku (např. nemáš co chránit)
Co můžeš udělat tento týden
Pokud máš 3+ investiční nemovitosti na fyzické osobě, restrukturalizace stojí za zvážení. Stačí spočítat:
- Aktuální zisk z pronájmů
- Tvoji efektivní daňovou sazbu
- Plány na prodej v horizontu 5-10 let
- Velikost ostatního majetku (co se chrání)
Kiwi Partners + náš daňový poradce nabízíme úvodní analýzu zdarma — 90 minut, koneční čísla, jasný next step. Bez závazku. Pokud restrukturalizace nemá pro tebe smysl, řekneme ti to.