V dubnu 2025 mi zavolal Petr (40 let, IT manažer), že mu končí 5letá fixace na třech investičních bytech v Praze 4. Banka mu nabídla refix 3,2 %. „Já vím že to není dobré, ale co s tím můžu dělat?" zeptal se. Za 4 měsíce jsme mu sazbu dostali na 1,89 %. Úspora 240 000 Kč ročně. Tady je celý příběh.

Analýza vyjadřuje názor autora k datu publikace a slouží k informačním účelům — nejde o investiční doporučení ani nabídku. Uvedené výnosy a scénáře jsou historické či modelové; minulá výkonnost nezaručuje budoucí výsledky a hodnota investice může klesat.

Výchozí situace

Petr má od roku 2020 tři investiční byty v Praze 4 (Pankrác). Strategicky vybrané — 2+kk u stanice metra, všechny pronájemný IT firmám pro expaty. Cashflow vyrovnaný, kapitálový růst za 5 let asi 35 %.

Petrova původní situace (květen 2025)

Hypotéka byt 14,2 mil. Kč · 3,2 %
Hypotéka byt 23,8 mil. Kč · 3,2 %
Hypotéka byt 34,5 mil. Kč · 3,2 %
Celkem dluhy12,5 mil. Kč
Celkové splátky57 800 Kč/měsíc
Nájmy příjem (čistý)62 000 Kč/měsíc
Cashflow měsíčně+4 200 Kč

To je vyrovnané, ale nevýdělečné. Petr měl tři byty primárně pro kapitálový růst a daňové štíty. Při refixu na 3,2 % by se cashflow propadlo do mínusu o 7 000 Kč měsíčně. Stres by rostl.

Banka nabízela 3,2 %, protože se dívala jen na standardní retail produkt. Nedělala individuální posouzení. Klient přitom měl skvělý profil — 3 byty pronajaté, 4 mil. Kč likvidních rezerv, IT příjem 180 tis./měsíc.

Proč standardní refix nedává smysl

České banky mají dvě nemoci v retail hypotékách:

Bankéř ti nikdy nezavolá s tím, že máš dnes lepší sazbu. Refinancování je vždy iniciativa klienta — nebo jeho poradce.

Co jsme udělali — krok za krokem

Krok 1: Komplexní analýza profilu (1. týden)

Sebrali jsme od Petra:

Cíl: ukázat bance kompletní portfolio. Ne jen 1 hypotéku v izolaci.

Krok 2: Oslovení 8 bank (2.–3. týden)

Poslali jsme strukturovaný dotaz na 8 bank současně:

Dotaz obsahoval všechna 3 hypotéky paralelně s nabídkou cross-collateralization (zástavní právo přes všechny 3 byty na všechny 3 banky). To dramaticky snižuje risk pro bezpečnou.

Krok 3: Negociace (4.–5. týden)

Vrátily se nabídky:

Nabídky od bank (květen 2025, 5letá fixace)

Banka A (stávající)3,20 %
Banka B2,89 %
Banka C2,45 %
Banka D2,29 %
Banka E (winner)1,89 %

Banka E (mezinárodní subsidiar v ČR) měla zájem na získání portfolia premium klienta. Nabídli 1,89 % s podmínkou: cross-collateralization přes všechny 3 byty + běžný účet u nich.

Jednotná sazba pro všechny 3 hypotéky. Žádné poplatky za zpracování. Zdarma znalecké odhady (banka platí).

Krok 4: Procesní logistika (6.–12. týden)

Tohle je nejotravnější část. Žádost o úvěr, příprava smluv, výmaz původních zástavních práv u 3 katastrálních úřadů, vklady nových zástavních práv, splacení původních hypoték (s notifikací 1 měsíc předem).

Klíčový bod: koordinace timing. Nemůžeš mít okno, kdy je byt bez zástavního práva — banky to neumožní. Provedení musí být simultánní: splacení A v X minutě, vklad nové zástavy B v X+1 minutě.

Petr měl jen jednoho člověka, který to za něj řešil — Kiwi Partners. Bez koordinátora by Petr musel sám telefonovat na 5 různých míst.

Výsledek

Petrova nová situace (září 2025)

Sazba1,89 % (z 3,2 %)
Celkové splátky nové37 800 Kč/měsíc
Úspora měsíčně20 000 Kč
Úspora ročně240 000 Kč
Cashflow nový+24 200 Kč/měsíc
Naše odměna1 % z objemu = 125 000 Kč
Payback periody pro klienta6 měsíců

Petr má teď cashflow +24 000 Kč měsíčně. To není refinancování — to je rozdíl mezi „byty stresují mě" a „byty mi vydělávají". Plus 5letá jistota sazby do 2030.

Co to znamená pro tebe

Pokud máš jednu nebo více hypoték:

Kdy má refinancování smysl

Pravidlo palce: pokud máš rozdíl sazby alespoň 0,5 procentního bodu a zbývá ti více než 3 roky úvěru, refinancování dává finanční smysl.

Pro Petra: 3,2 % → 1,89 % = 1,31 procentního bodu. To je nad threshold. Při dluhu 12,5 mil. Kč to znamená:

Co můžeš udělat tento týden

Vytáhni si svoji hypoteční smlouvu. Najdi: aktuální sazbu, datum refixu, zbývající jistinu.

Pokud máš:

30minutová konzultace zdarma. Žádné poplatky předem. Naše odměna se účtuje pouze po úspěšném refinancování (1 % z objemu, splatné při čerpání nového úvěru).

Disclaimer: Tento článek nepředstavuje investiční doporučení ve smyslu § 2 odst. 1 písm. a) zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu. Slouží pouze k informačním účelům. Hodnota investice může kolísat a návratnost není zaručena. Minulé výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. Před investičním rozhodnutím konzultujte vhodnost se svým poradcem. Kiwi partners s.r.o., IČO 08508810, je vázaný zástupce SAB servis s.r.o.